Proyecto de inversión · Value Hero
Value HeroPorta Sud · Montserrat (València)
Inviertes con tickets de 25.000 € en la sociedad que compra 18 viviendas del edificio Porta Sud. PropHero las termina y se venden a inversores finales a un precio ya pactado. Al cierre, recuperas tu dinero y tu parte del beneficio.
- Qué compras
- Tickets de 25.000 € de Value Hero Porta Sud
- Viviendas
- 12 estudios · 1 de un dormitorio · 5 de dos dormitorios
- Garajes y trasteros
- 18 plazas de garaje · 11 trasteros
- Duración
- 13 meses: de enero de 2027 a febrero de 2028
Qué es un Value Hero
Inviertes junto a otros socios en una sociedad que compra, termina y vende viviendas
Un Value Hero es una persona que invierte, junto a otros, en una sociedad creada solo para este proyecto. La sociedad compra 18 viviendas sin terminar, PropHero las termina y se venden a un precio ya pactado. Cuando se venden, la sociedad se liquida y cada socio recibe su dinero más su parte del beneficio. Tú no gestionas nada.
Entras en la sociedad
Compras uno o varios tickets de 25.000 € de Value Hero Porta Sud. Cada ticket es, en parte, participaciones (eres socio) y, en parte, un préstamo a la sociedad.
Antes de enero 2027La sociedad compra
Con el dinero de todos los socios (1.796.169 €, IVA incluido) compra 18 viviendas del edificio, todavía en obra.
Enero 2027Se terminan las viviendas
RenoHero ejecuta la obra, en 11 certificaciones, y PropHero Advisory lleva pagos, tesorería e informes.
Enero – noviembre 2027Se venden y cobras
PropHero Advisory se compromete por arras a comprar las 18 viviendas por 1.878.000 € más IVA, y cada inversor final ocupa después su lugar como comprador. La sociedad se liquida y te devuelve tu dinero más tu parte del beneficio.
Febrero 2028Quién hace qué
Cuatro papeles, y el tuyo es el más sencillo
Aportas el capital
Inviertes en el proyecto mediante la compra de un ticket sin asumir su gestión diaria. No tienes que ocuparte de la obra, la comercialización ni la venta de las viviendas.
Value Hero Porta Sud
Es la propietaria de las 18 viviendas. Financia la adquisición y las obras, recibe los ingresos de las ventas y distribuye el resultado entre los socios.
Gestiona y ejecuta el proyecto
Coordina la operación sin participar en el capital. A través de RenoHero ejecuta las obras y, mediante PropHero Advisory, gestiona la operación y comercialización. Sus honorarios máximos se establecen desde el inicio.
Adquiere la vivienda terminada
Compra una vivienda independiente, con escritura propia y posibilidad de financiación hipotecaria, para destinarla a inversión.
¿Por qué es necesario Value Hero?
Las viviendas en construcción pueden presentar dificultades para obtener financiación hipotecaria individual. Value Hero aporta el capital necesario para completar el proyecto y permitir que, una vez terminadas, las viviendas puedan venderse individualmente a compradores que pueden acceder a financiación bancaria.
No es lo mismo
Value Hero, Value Partner e inversor final
La duda más habitual: en qué se diferencia el Value Hero de las otras formas de invertir con PropHero.
| Value Hero | Value Partner | Inversor final | |
|---|---|---|---|
| Qué compra | Tickets de una sociedad que compra 18 viviendas | Un pack de viviendas o el edificio | Una vivienda terminada |
| Desde | 25.000 € | Ticket medio de los proyectos Value Partner: 680.000 € | El precio de la vivienda (59.000 € – 187.000 € en este Value Hero) |
| Qué hace | Nada: inversión pasiva | Compra a su nombre o al de su sociedad | Compra y alquila |
| Cómo gana | Su parte del beneficio de la venta | Venta o patrimonio al terminar | Renta del alquiler (yield estimado 4,3 % – 6,5 % en este Value Hero) |
| Plazo | 13 meses estimados | Según el proyecto | Largo plazo |
| Cuándo recupera el dinero | Al liquidar la sociedad, en un solo pago | Al vender | Cuando vende |
Finanzas del Value Hero
Lo que aportas y lo que recibes
* Rentabilidad estimada sobre la caja con IVA (1.796.169 €): 15,0 %, antes de recuperar el IVA. Después se regulariza: como el IVA soportado es mayor que el repercutido, Hacienda devuelve la diferencia a la sociedad cuando lo liquida, a posteriori, y eso hará subir la rentabilidad. Es una estimación: depende del precio final de venta.
Tu inversión
¿Cuánto recibo con mis tickets?
Tu parte de la sociedad: 1,39 %
Simulación proporcional con las cifras del modelo, con una rentabilidad del 15 %* antes de recuperar el IVA: aportas en enero de 2027 y cobras en un solo pago al cierre, en febrero de 2028. Es una estimación, no un compromiso: el resultado real depende de la obra y de las ventas. Sin máximo por inversor: hasta completar la sociedad, unos 72 tickets.
Cronograma
Compraventa del inmueble en enero de 2027, venta en febrero de 2028
Cuándo se compra, cuánto dura la obra y cuándo se vende: las fechas clave del Value Hero según el modelo financiero.
Fechas estimadas del modelo financiero. El importe de tus tickets se abona entero de una vez, entre una y dos semanas antes de la escritura de compraventa. Entre el fin de obra y la escritura de venta hay 3 meses para comercializar las viviendas, y tú cobras en un solo pago al cierre.
El proyecto
Porta Sud: terminar un edificio parado desde 2013
Edificio residencial de 168 viviendas con garaje en la calle Ausias March de Montserrat (Ribera Alta, València). La obra se paralizó en 2013 con la estructura y las fachadas levantadas, y ahora se termina.
La sociedad Value Hero Porta Sud se queda con 18 de esas 168 viviendas: 12 estudios, 1 vivienda de un dormitorio y 5 de dos dormitorios, todas con plaza de garaje y 11 con trastero.
- Ubicación
- C/ Ausias March, José Iturbi y Sierra Mariola
- Edificio
- 168 viviendas · 168 garajes · 89 trasteros
- Value Hero
- 18 viviendas · 955,29 m² construidos
- Estado
- Obra paralizada, con estructura y fachadas levantadas
Showroom 3D
Recorre el edificio en 3D
Exterior de día y de noche, planta por planta y vivienda por vivienda, con tours 360°, renders y las vistas reales desde cada altura.
Las viviendas
Las 18 viviendas del Value Hero
Cada vivienda tiene su precio de venta al inversor final y la renta que le dará a quien la compre: por eso se venden.
| Vivienda | Planta | Tipología | m² | G / T | Precio de venta | Renta neta / año | Yield del comprador |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A-7 | Baja | Estudio | 38,83 | G | 59.000 € | 5.073 € | 6,3 % |
| A-13 | Baja | Estudio | 50,74 | G · T | 85.000 € | 6.159 € | 5,6 % |
| A-35 | 2ª | Estudio | 41,75 | G · T | 76.000 € | 6.457 € | 6,5 % |
| A-43 | 2ª | 2 dorm. | 60,50 | G · T | 147.000 € | 7.731 € | 4,3 % |
| A-52 | Ático | 2 dorm. | 82,70 | G · T | 187.000 € | 10.382 € | 4,6 % |
| A-60 | Ático | 2 dorm. | 90,22 | G · T | 176.000 € | 9.592 € | 4,5 % |
| B-3 | Baja | Estudio | 38,83 | G | 59.000 € | 5.073 € | 6,3 % |
| B-18 | 1ª | Estudio | 38,83 | G | 65.000 € | 5.244 € | 6,0 % |
| B-20 | 1ª | Estudio | 38,83 | G | 65.000 € | 5.244 € | 6,0 % |
| B-22 | 1ª | 2 dorm. | 71,38 | G · T | 148.000 € | 7.692 € | 4,3 % |
| B-33 | 2ª | Estudio | 38,83 | G | 68.000 € | 5.415 € | 6,0 % |
| B-54 | Ático | Estudio | 42,89 | G · T | 118.000 € | 7.467 € | 5,1 % |
| C-8 | Baja | 2 dorm. | 78,09 | G · T | 145.000 € | 7.540 € | 4,3 % |
| C-14 | 1ª | Estudio | 40,12 | G | 73.000 € | 5.739 € | 6,0 % |
| C-20 | 1ª | 1 dorm. | 68,73 | G · T | 132.000 € | 7.045 € | 4,3 % |
| C-29 | 2ª | Estudio | 52,79 | G · T | 86.000 € | 6.016 € | 5,4 % |
| C-31 | 2ª | Estudio | 40,29 | G | 76.000 € | 5.907 € | 5,9 % |
| C-43 | Ático | Estudio | 40,94 | G · T | 113.000 € | 7.152 € | 5,1 % |
| Total | 18 viviendas | 12 · 1 · 5 | 955,29 | 18 G · 11 T | 1.878.000 € | 120.926 € | 5,1 % |
Vivienda: bloque y número según el modelo financiero (A = bloque 1, portal 02 · B = bloque 1, portal 01 · C = bloque 2). m² construidos con elementos comunes. G = plaza de garaje · T = trastero. Precio de venta al inversor final, sin IVA. Renta neta estimada para el inversor final (renta de mercado menos comunidad, seguro, IBI y gestión) y su yield sobre la inversión total (precio, impuestos, gastos, mobiliario y honorarios).
Por qué Montserrat
Un municipio que crece junto al eje industrial del sur de València
Montserrat, en la Ribera Alta (València), ha ganado un 11,6 % de población en tres años, sobre todo entre los 15 y los 34 años. Es la demanda de viviendas compactas, como los estudios y las viviendas de uno y dos dormitorios de este Value Hero.
Automoción y nueva industria
A 18 km, la planta de Ford en Almussafes prepara un nuevo modelo multienergía de alto volumen. En Sagunt, la gigafactoría de baterías de PowerCo (Volkswagen), con más de 3.000 M€ de inversión, arranca la producción de celdas en 2026.
Conectado con el área metropolitana
Acceso por la CV-405 hacia Torrent y la red de autovías del sur de València, aeropuerto a 18 km y el puerto de València como salida logística de la industria de la zona.
Tejido productivo propio
Polígonos industriales en el propio municipio, como Font de l'Om, y la cercanía a los grandes polos de empleo del sur metropolitano sostienen la demanda de vivienda de trabajadores jóvenes.
Fuentes: Brainsre (2T-2026), Investmap de PropHero, Banco de España, prensa económica (Ford, PowerCo). Distancias aproximadas en línea recta.
Detalle de la inversión
En qué se va cada euro
| Partida | Base | IVA | Total |
|---|---|---|---|
| Precio de compra | 735.417 € | — | 735.417 € |
| AJD (base) e IVA de la compra | 10.296 € | 154.438 € | 164.733 € |
| Gastos de compra | 26.786 € | — | 26.786 € |
| Reforma | 476.044 € | — | 476.044 € |
| Coste del Ayuntamiento | 8.942 € | — | 8.942 € |
| Centro de transformación | 33.924 € | 7.124 € | 41.048 € |
| Altas de suministros | 9.000 € | — | 9.000 € |
| Técnicos | 37.748 € | 7.927 € | 45.675 € |
| Sociedad Value Hero | 10.000 € | 2.100 € | 12.100 € |
| Tasas y licencias | 16.662 € | — | 16.662 € |
| Gastos comerciales | 327 € | 69 € | 395 € |
| Management fee | 45.717 € | 9.601 € | 55.318 € |
| Intermediación (agente) | 61.001 € | 12.810 € | 73.811 € |
| Honorarios PropHero | 89.256 € | 18.744 € | 108.000 € |
| Alarmas | 6.545 € | 1.375 € | 7.920 € |
| Plusvalía municipal | 13.238 € | — | 13.238 € |
| Comunidad, seguro e IBI | 1.080 € | — | 1.080 € |
| Total inversión | 1.581.982 € | 214.186 € | 1.796.169 € |
El IVA de las partidas es deducible para la sociedad: se recupera y no es un gasto. La obra tributa por inversión del sujeto pasivo (47.604 €, informativo, fuera de la caja). En la compra, AJD sin IVA e IVA deducible.
Due diligence
Qué se ha revisado y qué queda pendiente
Revisión registral, fiscal, técnica y urbanística del edificio, con el nivel de riesgo de cada ámbito y las observaciones del equipo.
Niveles de riesgo según la revisión del equipo de PropHero a fecha de octubre de 2026. Bajo: sin incidencias relevantes. Medio-bajo: trámite pendiente con riesgo acotado. Alto: trámite imprescindible pendiente.
Fiscalidad
PwC Tax & Legal · Octubre 2026
Tributación indirecta de la operación
Nota fiscal de PwC Tax & Legal (octubre de 2026) sobre el IVA y el AJD de la operación: la adquisición del edificio, las obras de terminación, la declaración de obra nueva y la venta de las viviendas.
- Adquisición del edificio en construcción: sujeta a IVA al 21 % (no exenta) y AJD al 1,4 %.
- Obras de terminación: inversión del sujeto pasivo; IVA al 10 % en la ejecución contratada directamente por el promotor.
- Declaración de obra nueva y división horizontal: AJD al 1,4 % sobre el coste de la obra.
- Venta de las viviendas terminadas con garaje y trastero: primera entrega, IVA al 10 % y AJD al 1,4 %; el IVA soportado es deducible.
Informe completo de PwC Tax & Legal (PDF, 11 páginas).
Forma jurídica
Cómo se formaliza tu entrada en la sociedad
Cada ticket combina participaciones de la sociedad y un préstamo participativo a ella: es la forma jurídica con la que se formaliza tu aportación. Lo que recibes no depende de un tipo de interés, sino del resultado del proyecto.
¿Qué es?
- Aportas capital a la sociedad de la que eres socio, como préstamo participativo: su retorno va ligado al resultado del proyecto.
- Eres socio porque suscribes participaciones de la sociedad, en una operación de aumento y reducción de capital simultáneos.
Por qué esta fórmula
- Flexibilidad: pagos vinculados a la evolución del proyecto.
- Intereses alineados: lo que recibes depende del resultado del proyecto.
- Estructura conocida: regulada y transparente para inversores y promotor.
Marco legal
- Artículo 20 del Real Decreto-ley 7/1996.
- Quien no tenga nacionalidad española necesita un NIE antes de invertir: PropHero lo gestiona 100 % online.
Quién controla y cómo entras
¿Quién lo controla?
- PropHero Global constituye la sociedad y es su administrador único, pero deja de ser socio.
- Gestiona a través de RenoHero (obra) y PropHero Advisory (tesorería, pagos y reporte hasta la liquidación).
- PropHero no decide sobre tu retorno: sale del resultado del proyecto, no de un reparto de dividendos.
¿Cómo entro?
- Contrato de reserva y suscripción de participaciones.
- Contrato de préstamo a la sociedad.
- Adhesión al pacto de socios.
- El administrador lo formaliza ante notario y pasas a ser socio.
¿Cómo se estructura?
- La sociedad firma con RenoHero (obra y promoción delegada) y con PropHero Advisory (gestión).
- La remuneración máxima de ambos se fija antes, para evitar conflictos de interés.
- PropHero Advisory firma unas arras para comprar las viviendas terminadas por 1.878.000 € más IVA; cada inversor final se subroga después como comprador.
Riesgos, salida y condiciones
Riesgos
- No hay un retorno asegurado: existen riesgos técnicos, comerciales y urbanísticos (ver la due diligence).
- La recuperación del capital depende de la venta final, prevista mediante las arras de las viviendas.
Salida antes de terminar
- Sin liquidez anticipada ni mercado secundario.
- Salir exige transmitir participaciones y préstamo según el pacto de socios (tanteo, acompañamiento o arrastre), y puede no haber comprador.
Plazo y cobro
- Plazo: estimado de 13 meses.
- Cobro: tu aportación y tu parte del beneficio, en un solo pago al cierre, tras vender las viviendas y liquidar la sociedad.
- Reparto: en proporción a tus tickets.
Pasos para entrar
Del primer contacto a la compraventa
Presentación del proyecto, cierre del cap table (compraventa de participaciones con el pacto de socios y el contrato de préstamo), firma de contratos y pago, y escritura de compraventa de las viviendas a nombre de la sociedad.
PropHero en cifras
La experiencia que hay detrás
Un Value Hero anterior: proyectado frente a final
Datos de PropHero, inversiones desde noviembre de 2024 hasta enero de 2026.
Preguntas frecuentes
Lo que todo el mundo pregunta
¿Compro una vivienda?
No. Compras tickets de una sociedad, Value Hero Porta Sud, que es la dueña de las 18 viviendas. Tu parte es proporcional a tus tickets: con uno tienes un 1,39 % de la sociedad. No escrituras ninguna vivienda a tu nombre.
¿Por qué un 15,0 % si luego se recupera el IVA?
El 15,0 % es la rentabilidad estimada sobre el dinero que pones tú, la caja con IVA (1.796.169 €), antes de recuperar el IVA. Después se regulariza: la sociedad soporta más IVA del que repercute al vender, así que Hacienda le devuelve la diferencia y la rentabilidad sube. Ese importe llega a posteriori, cuando liquida Hacienda, y es estimado: depende del precio final de venta.
¿De dónde sale el beneficio y qué puede cambiarlo?
El precio de venta de las viviendas se pacta de antemano en unas arras con PropHero Advisory: 1.878.000 € más IVA. El beneficio es ese precio menos lo que cuesta comprar y terminar. Si la obra cuesta más o se alarga, el beneficio baja; si cuesta menos, sube.
¿Cuándo cobro?
En un solo pago, al cierre, cuando se venden las viviendas y se liquida la sociedad (estimado: febrero de 2028). Hasta entonces no recibes nada: el reparto a los socios se hace al final.
¿Cómo se reparte?
En proporción a tus tickets. Al liquidar la sociedad, cada socio recibe su aportación y la parte del beneficio que le corresponde según sus participaciones. No hay un tipo de interés fijo: lo que recibes depende del resultado del proyecto.
¿Cuántos tickets puedo comprar?
Los que quieras, sin máximo por inversor, hasta completar la sociedad: en total, unos 72 tickets de 25.000 €.
¿Cuánto cobra PropHero?
Según el modelo, IVA incluido: honorarios de PropHero 108.000 €, management fee 55.318 € e intermediación 73.811 €. Ya están descontados del beneficio estimado, y su máximo se fija en los contratos antes de empezar.
¿Qué pasa con el IVA?
La caja incluye 214.186 € de IVA que la sociedad se deduce. Al vender cobra 187.800 € de IVA (10 %, primera entrega) y el resultado neto (26.386 €) vuelve en la liquidación. Los plazos de devolución de Hacienda pueden retrasar ese importe.
¿Qué pasa si la obra se retrasa?
El cobro llega más tarde. Además, cada mes de más suma gastos (comunidad, seguro, IBI) que reducen el beneficio. Los riesgos principales, titularidad, licencia y suministro eléctrico, están en la due diligence.
Palabras que vas a oír
Arras: contrato con el que comprador y vendedor se comprometen a una compraventa futura, con un pago a cuenta. Subrogarse: ocupar el lugar de otro en un contrato; aquí, el inversor final ocupa el de PropHero Advisory como comprador. AJD: impuesto de actos jurídicos documentados, que grava las escrituras. Inversión del sujeto pasivo: el IVA de la obra lo declara quien la recibe, no quien la factura. Cap table: la lista de socios de la sociedad y su porcentaje. Management fee: lo que se cobra por gestionar el proyecto.
¿Puedo salir antes?
Solo transmitiendo tus participaciones y tu préstamo a otra persona, según el pacto de socios (derechos de tanteo, acompañamiento o arrastre). No hay mercado secundario: entra solo si puedes mantener la inversión los 13 meses.
¿Hablamos del Value Hero Porta Sud?
Te mandamos el modelo financiero y resolvemos tus dudas en una llamada.
Cifras no sujetas a contrato: estimaciones del modelo financiero del Value Hero Porta Sud (octubre de 2026). Los resultados reales pueden variar. Renders orientativos. Este documento no constituye una oferta vinculante ni asesoramiento financiero, fiscal o legal.